2011年4月以来,银监会已经多次启动房贷压力测试。银监会高层甚至表示将房价下跌50%纳入房贷压力测试。

  每天五分钟,财经词汇通。欢迎收看财经词典。2011年4月以来,银监会已经多次启动房贷压力测试。银监会高层甚至表示将房价下跌50%纳入房贷压力测试。很多机构把这解读为房价下行的前兆。也有分析的人表示可能会出现新一轮地产调控措施出台。那么,今天的节目我们来说说什么是房贷压力测试。

  压力测试Stress test是确立系统稳定性的一种测试方法,在软件工程、金融风险管理等领域应用比较普遍。在金融风险管理领域,压力测试是指将金融机构置于某一特定的极端情境下,如经济稳步的增长骤减、失业率快速上升到极端水平、房地产价格暴跌等异常的市场变化,然后测试该金融机构在这些关键市场变量突变的情形下的表现,看是否能经受得起这种市场的突变。2008年全球金融危机爆发后,美国、欧洲等地区定期公布的银行压力测试结果,几乎成了金融市场最关心的指标之一。

  而房贷压力测试是压力测试的一种,是指针对当前中央对房价的调控政策,商业银行所做出的房贷压力测试。随着房价的下跌,商业银行在房贷业务这一块所能承受的下跌幅度。

  2008年美国次贷危机相信我们大家还历历在目。在房价一路上涨的情况下,金融机构为了更高的收益,而肆意地向信用记录不好或者偿还能力较弱的申请人发放贷款。房价越走高,次级抵押贷款生意越兴隆。即使贷款人还不起贷款了,也能够最终靠房产增值获得再贷款来填补缺口。然而,一旦房价持平或下跌,就会使坏帐增加,进而增加金融市场的系统风险。

  银监会之所以要求各家银行进行房贷压力测试,就是要弄清楚各家银行在房价下跌10%,20%甚至更多的情况下能否应对,从而避免大量坏账出现的情况。也有分析的人表示,房贷压力测试实际上也是暗示房价下行可能性增大,出于金融安全考虑,提醒银行做好最坏打算。

  2004年上海中资银行房贷的平均不良率只有1%左右,但到2006年,上海中资银行个人房贷的平均不良率已经上升到了8.6%。两年多的时间,上海房贷的不良率上升了7倍多。这表明如果出现问题,恶化的速度相当快。因此,即使看上去房贷很安全,也要有“最坏的想象”、“最坏的打算”。

  当然,商业银行的实际压力承担接受的能力还和购房群体有关。购房群体大致上可以分为居住性购房(也就是刚性需求)和投资性购房。投资性购房者对价格最为敏感,当价格到达不能承受的位置时会让他们的资金链断裂,他们会首先采取弃房甩贷的策略,从而直接引发了银行的坏账。而居住型购房者是不会轻易停止还贷的,除非价格一路下跌得十分离谱(比如80%以上)。

  2010年5月,银监会要求银行按照房价下跌10%、20%、30%三种情况做房贷压力测试。随后,各大商业银行纷纷公布了自己的“承压能力”。比如交通银行自认可承受房价下降30%,农业银行可承受下降20%,民生银行可承受下降40%。

  与去年银监会提出的房贷压力测试情境假设条件相比,今年的测试考虑的假设情况更为细致、严格,对高风险地区和一般地区进行分类测算,并且提高了压力情景标准。北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州、南京7大城市被列为房贷“高风险地区”,因为这些城市的房价在过去涨幅非常大,如果政策持续紧缩,出现大幅度下滑是可能性也更大。因此,对于这七个城市是按照房价下跌30%—50%的较大幅度来测算。

  早在2004年银监会通过的《商业银行市场风险管理指引》就明白准确地提出:“市场风险内部模型存在一定局限性”。这说明监管部门很清楚,即使再合理的房贷压力测试,也只是一种假设,而真实的情况是复杂多变的。这种假设仅仅是提醒商业银行警惕房贷风险,防止房贷风险伤及银行进而威胁金融安全。如果对这种假设的结果盲目乐观,就会隐藏着更大风险。

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