一项原本属于银行业正常的风险管理内容，因为房地产调控的紧张气氛而被外界过度解读

  房价下降50%的假设情景下，北京、上海、深圳等7个城市的商业银行房贷压力测试陆续完成，正在层层汇总上报的过程中。

  从8月下旬起，各银行还将陆续上交此轮压力测试报告，内容有情景假设、测试方法、选用模型及有效性论证等。

  《财经》记者综合各方反馈：在房价下跌50%的情景下，大中型银行的个人按揭贷款和房地产开发贷款不良率将上升1至2个百分点。

  8月18日，交通银行公布的房贷压力测试结果为，如果房价下跌50%，交行对公房地产贷款不良率上升1.6个百分点，对私(个人按揭)不良率增加1.2个百分点。

  在5月进行的上一轮测试中，交通银行测试结果为：如果房价下降30%，该行开发贷款不良率增加1.2%，个人按揭不良率提高0.9%。

  交通银行公布最新测试结果后，监管部门对商业银行提出口头要求，本轮压力测试结果不得擅自对外公布。在随后的中报发布会上，多家银行对房贷压力测试结果讳莫如深。

  所谓压力测试，指将整个金融机构或资产组合置于某一特定的极端市场情况假设下，测试金融机构或资产组合在关键市场变量突变的压力下的表现状况，看是否能经受得起这种市场突变。

  自2008年年底，银行业的压力测试开始在大中型银行普遍实施，并慢慢的变成为常规风险管理手段，房地产贷款压力测试亦包含其中。但是，始自8月的房贷压力测试所假定的“房价下跌50%”的极端情景，因被解读为房地产调控前的“预防针”并引发轩然；压力测试的本意反而被“湮没”在各种揣测之中。

  其实，7月20日，银监会还主动对外披露了上一轮压力测试的结果：在房价下降30%、利率上升108个基点的前提下，样本银行房地产不良贷款率将上升2.2个百分点，税前利润下降20%，46家农村商业银行不良率将上升3.5个百分点、贷款损失率增加30%。

  “压力测试本来就是银行应该做的。”一位监管层人士说，“银监会两年前颁布了相关指引，推动压力测试常规化。”

  实际上，早在2004年12月，银监会通过的《商业银行市场风险管理指引》就明白准确地提出：“市场风险内部模型存在一定局限性”，不能反映资产组合的构成及其对价格波动的敏感性，未涵盖价格剧烈波动等因素可能会对银行造成重大损失的突发性小概率事件，因此“需要采取了压力测试对其做补充”。

  2007年12月25日，银监会印发《商业银行压力测试指引》，要求国有商业银行和股份制银行最迟应于2008年年底前，城市商业银行和其他商业银行最迟应于2009年年底前按照指引要求展开压力测试工作。

  2008年金融危机时期，在年中工作会议上强调，“要重视房地产市场的变化，要督促商业银行针对部分城市进行住房按揭贷款压力测试和情景分析，做好房地产风险的预警和控制工作。”

  今年银监会要求各大中型银行要按季度开展房地产贷款压力测试工作，部分房价上涨过快地区的房贷风险成为银监会年度风险监管重点。

  5月，商业银行开展了房地产贷款压力测试，分析不同压力情景下(全国房地产价格平均下跌10%、20%、30%)商业银行房地产贷款质量下降幅度。

  随即在今年7月底，在已有的房贷压力测试基础上，银监会再次要求北京、上海、杭州、深圳、重庆、南京、广州等7个房价过快上涨城市的银行业金融机构，分析在房价下跌50%的情景下，商业银行房贷质量受到的冲击。

  在本论测试中，银监会仅对房价下跌幅度做出了50%的极端假设，其他风险因素则由各家银行自行设定。

  “这次压力测试没有设定其他参数。”前述监管层人士介绍，监管部门提出的是最基本的要求，具体操作取决于各家银行。比如，房价下跌50%的定义，银行能够准确的通过自己的实际情况来操作——可以是房价指数，也可以是实际的房地产价格。

  据《财经》记者了解，商业银行需填写一套含“变化”“明细”两份表格“房贷压力测试表”，分别需要填报商业银行房地产相关贷款总量、分类情况，以及“贷款房价比”等信息。

  银行除了上报个人住房贷款、个人商业住房贷款、房地产开发贷款、土地储备贷款的总额和分级情况，还需报告房地产上下游产业贷款并做相应的压力测试。

  考虑到上一轮压力测试，整体表现明显落后于上市银行公布的数据，本次压力测试汇总后的结果很可能高于目前已经公布的平均水平。

  在银监会要求商业银行对房价下跌50%情景下进行压力测试时，中国的房地产调控也在层层加码。

  8月13日和8月21日，国务院副总理分别在北京和江苏常州强调：继续贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施，坚决抑制投机炒作等不合理需求。

  在房地产调控层层加码的情况下，房价下跌50%的压力测试，被外界解读为政府调控信号：“政府不怕房价下跌、房地产没有绑架政府、房价下跌并不可怕、房地产调控要继续”等。

  监管部门人士对《财经》记者表示，房贷压力测试是想提示商业银行警惕极端状态下的金融风险，加强商业银行的风险管理，与房地产政策走势无涉。

  “压力测试本来就是风险管理的一种方法，就是发现在极端情况下它对风险有没做好准备。” 上述监管部门人士介绍，“压力测试用于极小概率发生时的银行业情形，虽然极端，但无法排除这种可能。” 压力测试通过测算银行在遇到假定的小概率事件等极端不利情况下有几率发生的损失，分析这些损失对银行盈利能力和资本金带来的负面影响，进而对单家银行、银行集团和银行体系的脆弱性做出评估和判断，并采取必要措施。

  在压力测试结果陆续公布之后，多位银行风险部人士对《财经》记者表示，不良率仅上涨1至2个百分点的结果“与直觉很不相符”。

  “近期两次压力测试的缺陷首先在于数据的缺乏。”某国有商业银行风险管理部门经理和记者说。此次房贷压力测试中，四大行基本采用国际通用的小概率事件模型，对数据要求比较高，零售业务和公司类业务模型需有5年－7年的历史数据。但多数银行都不能满足。

  无法提供足够长期的数据，多数银行采用了模拟方法或参考同业数据，数据的缺乏以及模糊性使压力测试的结果准确性受到影响。

  “即使能提供完整数据，但在中国这样快速转型的阶段，经济情况变化很快，银行也在逐步转型，历史数据的参考价值也没有西方社会那么大。”一位股份制银行风险部人士说。

  另外，不菲的建模成本和人才的较高要求，使得一些小型银行更难驾驭压力测试这项工具。“就建模型来说，很多小一点的银行都没这个能力，”一位监督管理的机构人士称，“即使勉强做出来模型，也不太稳定。”

  与欧美大型银行针对个人业务开发上百个模型的做法相比，国内大多数银行仍处“初级阶段”，而对于小银行来说，专业模型师和硬件投入是不小的开支。“几千万什么都干不出来。”一位大型银行风险部人士介绍说。

  此外，此次压力测试主要是针对房地产信贷的信用风险，对整体宏观经济的波动考虑并不充分。“压力测试有严格的前提假设，”一位大型银行风险部人士说，“如果房价下跌50%，引起宏观经济的震动可能完全破坏这些假设条件，这样的一种情况下，做如此极端的压力测试可能会失去参考意义。”

  “如果房价线%，整个市场可能都没有交易了，银行信用风险传导机制要重新研究，实际的结果肯定和理论的测试结果不一致。”某大行人士说。

  由于压力测试模型复杂，各银行采取的变量不同，接近监管层的人说，银监会暂时难于检验和统计，此次压力测试最终可能只做“风险提示”。

  “关键在于银行业本身要有压力测试的理念——虽然是小概率极端事件，但是有几率发生。”8月21日，监管部门人士告诉《财经》记者，压力测试的结果如何并不重要，重要的是“通过压力测试，采取一定的措施抵御相关的风险冲击，化解相应风险；同时，通过压力测试，发现内部流程和管理上的问题，及时弥补；此外，也要通过压力测试来培养人才、将银行前、中、后台协同起来，更好地控制风险”。

  目前的压力测试结果很难反映真实的房贷风险，一位银行业人士说，“看看近两年来新增的房贷量占总额的比例，大致能对风险有个判断。”

  近一两年新增房贷总额攀升，在信贷总盘子中所占比例不断变大。若房价大幅度下滑，此部分贷款的风险将最先暴露。

  根据央行发布的《2010年第二季度中国货币政策执行报告》显示，6月末，国内主要金融机构房地产贷款余额为8.71万亿元，其中购房贷款余额5.74万亿元。而自2009年年初至今，个人住房贷款新增额约为2.3万亿元，占余额的近一半。

  “2009年六成房贷集中在广东、江苏、上海、浙江、海南等房价高速攀升、不确定性较大的地区，房价一旦下跌将受到特别大的影响，这个数据或许更能反映银行真正面临的房贷风险。”一位银行业人士说。