今天我们接着来讲《商业运营如何在资管时代打造自己的核心竞争力》系列的第八篇；即《商业地产项目运营中对租赁物业的保护照管责任》

  今天我们顺着保证金往下讲，在保证金范围里，不但包括租金，还包括另外的费用，其中一项费用是对物业损毁的赔偿。

  这个本身是没有疑义的，承租人租赁房屋只有使用权和收益权，而且收益权也是受限制的，比如转租、分租，这些行为在一般商业项目里是被禁止的。承租人更没有所有权，租赁到期之后是要将物业返还给出租方的。因此，承租人就有义务保证所租物业始终具有起租时的品质，是具有保护照管责任的。

  但是如果合同中仅只是笼统的概述一下，很容易引起争议，因此，关于对租赁物业的保护照管责任是要细化的。

  关于合理使用中最重要的就是不得擅自改变物业的结构，改变结构会影响物业的整体安全，所以一定要明确禁止。

  对于乱改结构的事情，在购物中心项目中会好一点，一方面购物中心商户的品牌级次比较高，做事都比较规范，另一方面，运营方对商户装修的审核与监控也比较严格。所以正常情况下不会出什么大问题。

  对于街区型项目就必须要格外注意了，特别是散售型项目。由于商户层次相对要低一些，项目的管控能力也弱。很可能就会在结构问题上出一些状况。

  比如底商或者裙房商业，有些店铺里是会出现承重的剪力墙，这些墙对商业经营是没有用的，还影响使用效果。有些商户就会把它砸掉，这样他是好用了，整栋楼的安全可能就会出现问题。

  还有外墙部分也不能随意改变。一般改外墙有两种情况，一种是店铺立面设计问题，但是它可能会破坏项目整体的立面风格，所以能不能改，改到什么程度是要经过项目方审核的。另一种就涉及加建问题，这个就非常严重了，不但会涉及安全问题，还可能违章，涉嫌私搭乱建。

  最后顶和地也要约定好能不能改，比如能不能把实顶改成采光顶？地板上能不能掏洞？这个不是说一定不可以改，但是一定要在合同中说明，涉及这些改变的，一定要先向项目方提供方案，经过审批同意后才能执行。像北京的共享际就既在楼顶开洞，也在地板上开洞了。

  我还经历过一件事，就是一个商户为了在店里做出一个夹层来，因为他是在一层，所以他把整个店铺向下挖了半米。

  所以在合同中对于建筑结构、墙体和顶地，最好是明确禁止擅自改动，至于商户因装修方案涉及改动的，需要向项目方提供详细的装修方案，经项目方审核批准之后，才可以执行，有些改动还需要就合同结束后，是否要恢复原状做出明确约定。

  关于合理使用的第二块内容是设备设施。对一个商业物业来讲，不单单是四面墙加上一扇门的空间，如果拿一个人来比喻的话，空间仅仅相当于人的骨架，而人的皮肤和长相，相当于商铺的外立面和装修设计，有了骨架和长相，人还是个死人，只有具备血液循环系统和新陈代谢系统，人才是一个活生生的人。而这些对应到商铺里，就是机电系统，也就是我们所说的设施设备。

  它包括电气设施、燃气设施、空调设备、上下水管道、消防联动控制系统、保安系统等等。在购物中心里这些系统的主线路都是由商场统一提供的，然后把末端接到店铺，铺内部分由商户自己来完成。

  1、要在合同里或者在附件里，把双方的责任界面划分清楚，哪些是由商场方来提供的，哪些是由商户自己承担的。

  2、要将商户在装修及使用的过程中的责任讲清楚，如果因为商户的问题造成上述设施设备出现损坏和故障，应承担对应的责任。

  除了上述末端到达店铺的设备之外，还有一些公共设备，比如电梯、扶梯、洗手间等等。关于这些也需要制定明确的使用规则，比如货物不得经客梯上下，这个一方面会影响顾客的体验，另一方面因为货物比较沉，有几率会使电梯发生故障或者影响电梯的使用寿命。

  再比如有些商场夜间闭店之后，会将消防卷帘放下来，这就要求卷帘下方不能放置任何物品，否则卷帘放下的时候就会受到损坏，这种事情其实在很多商场都发生过。

  当然，以上内容如果都写入租赁合同的话，租赁合同就会显得过长，所以有些内容是写进商管协议或者是物业协议的。而商管协议和物业协议一般是在租赁协议之后的，因此，在租赁协议里要有要求对方遵守商管协议和物业协议的条款，如果违反上述协议造成损失的，商场方有权要求商户提供赔偿，如果商户延迟赔偿，商场有权从保证金中扣除，扣除之后一段时间内，商户必须补足保证金。

  这个很简单，因为很多设备设施是在承租人租赁范围内的，并且是供其使用的，因此，承租人就有义务看护好这些设备设施。

  在法律中有一个善良管理人的概念，就是承租人应该把出租人提供的设备设施当做自己的财产去加以管理。其实，照管好这些设备对承租人自己也是有利的，它能够保证承租人更好地使用租赁物业。

  这里面必须要格外注意的消防设施，因为水电气都是商户日常需要使用的，为自己的利益他也会把这些设施维护好的。但是消防设施则不同，这些设施是他平时用不到的，很多商户从开店到撤店就没碰上使用这一些设施。对这些设施的维护有些商户可能就不是很在意，甚至会觉得碍事，比如消防栓。

  但是这些都是必要的生命保障设施，如果一旦出事，这些设施异常发生效力，后果是很严重的，不但会造成重大的人身和财产损失，而且要承担对应的法律责任。

  另外，谨慎保管还包括了日常的巡检与维护，这里面首先也是责任划分的问题，就是哪些设施设备或者设施设备的哪一部分是由出租人负责维护的，哪些部分是由承租人维护的。

  这些划分一种原因是责任的划分，一种原因是费用的划分。特别是有些主力店独立使用的设备是由出租方提供的，比如影院的空调，因为营业时间不一样，它是条独立系统，专供影院使用。再比如跨层快时尚店铺里的上下交通的电梯。这些设施设备多数是由购物中心提供的，但是专供某一家商户单独使用。

  因此，它们的日常维护和费用负担就需要明确说明，以免引起争议，不过这些条款越模糊其实对出租方越有利。

  其次，承租方要配合出租方对设施设备做巡检与维护，因为这种巡检和维护一般都会进入到承租方的租赁范围。

  对于承租方来说，从内部装修上就不能形成对巡检维护的阻碍，比如分布在店铺内部的空调检修口，商家就不能在装修上将其封死。

  同时，商家也不得以任何理由拒绝出租方进入其租赁面积，对设施设备做巡检和维护。

  承租人对租赁物业应尽的照管责任里，除了合理使用和谨慎保管之外，还有相应的公共安全的义务。

  这里的公共安全指的是除了承租方与出租方之外的第三方，最重要的包含顾客和其他商户。也就是承租人在使用租赁物业时，还承担着保护第三方人身与财产不受损害的义务。

  首先，顾客在承租人店铺内闲逛或消费时，其财产和人身安全应得到一定效果的保护，这是没有争议的。

  其次，如果因为承租人对相关设施设备的使用不善或者是失误给其他商户造成了损失，应该承担对应的赔偿责任。

  在这个问题上有可能会出现问题的一个是水，一个是火。火又是由于两个原因造成的，一个是电，一个是气。

  一般来说，在装修期容易出现一些明显的异常问题的是电。特别是有些私人的装修队，工人没有安全意识，在用电上私拉乱搭，很容易造成火灾隐患。而且这些人没有经过专业训练，一旦出现火情，往往处置不当。

  要么就是错失控制火情的最佳时机，本来火情只是处于萌芽状态，利用现场的消防设施就可以消除，但是工人在慌乱中，可能一哄而散，导致火情蔓延，以至不可控制。

  这种情况下，施工单位肯定是有责任的，但是在合同中应该明确的是一旦出现上述事故，第一责任人就是承租人，承租人不得以损失是由施工单位造成的为理由，而拒绝承担赔偿责任。

  在商场正常运营期间，有可能会出现问题的是餐饮业态，因为餐饮业态水电气都会用到。

  水的损害是有限的，最多会造成左右相邻店铺和下层店铺的损失，正常情况下不会大范围的蔓延。

  但是火则不同，很容易蔓延扩大，造成巨大的损失。前两年，北京一家商场因为一家甜品店电动车充电引发火灾，导致两百多间店铺过火，幸亏是在非营业时间，没有造成人员伤亡。

  以上这些损害若发生，就会牵涉赔偿问题，因此，在合同中应该明确承租人因自身原因给第三方造成损失的赔偿责任。

  另外，为了应对也许会出现的风险，合同中还应该有要求商户购买保险的条款，因为若发生重大事故，有时候肇事的商家可能并不具备完全的赔偿能力。比如上述北京的火灾事故，责任方是一家国际连锁的餐饮品牌，事故发生之后，品牌方迅速拿出了两千多万的赔偿金来赔偿过火商户的损失。但是像前些时候达州发生的火灾，整整烧了四天，损失是巨大的，其中一个商户已经被警方带走接受调查，如果最终认定他是责任人，但他就没有能力赔偿所有的损失。

  保险是一种风险控制，它是对承租人和出租人责任的一种保证。因此，在租赁合同中，一定要有保险条款。

  一个是装修阶段，在此阶段承租人应该购买装修工程一切险和第三者责任险。通常来说，装修工程一切险是包含第三者责任险的，它承保的是在装修期间也许会出现的财产损失和第三者责任。

  具体来讲就是两个方面，一种原因是装修过程中因自然灾害和意外事故造成的物质损失。另一方面是指装修过程中，因意外事故导致第三者人身伤亡或者财产损失，而需要承担的经济赔偿责任。

  1、购买装修工程一切险是商户进场装修的前提，如果商户未购买保险或者不能向商场出示已购买保险的有效证明，商场应该有权拒绝其进场装修，同时，因为并不是商场过错导致商户不能进场装修，因此，装修免租期正常计算。

  2、保险的责任期间为开始装修之日起至开始营业之日止。时间全程覆盖整个装修期。

  另一个是在运营阶段。此阶段承租人应该购买的是财产一切险及公众责任险。这个险是对财产进行承保。财产的范围有商户的装修、货品及自装的设施设备。

  1、购买财产一切险是商户开业的前提，如果商户未购买保险或者不能向商场出示已购买保险的有效证明，商场应该有权拒绝其开业，同时，因为并不是商场过错导致商户不能开业，因此，起租日正常计算。

  2、保险的责任期间为开业之日起至合同租期届满之日止。时间全程覆盖整个租赁期。

  3、承租人应该购买一定金额的公众责任险，在购物中心里，原则上保额不低于100万人民币。而且在公众责任险中应该将甲方同时列为共同被保险人。

  4、如果因为承租人的原因，发生涉及出租人损失的保险事故，保险公司的赔款应当首先用于赔偿出租人的损失。如果保险公司的赔款不足以赔偿出租人损失的，则差额部分应由承租人承担赔偿相应的责任。