工作做到位的前提是摆正自己的职场位置。员工应当做物业师而不是小时工，除了做好分内工作还要会换位思考，以老板的眼光审视工作成果；

  领导者应该做规划师而不是弱电工，在宏观上把控公司发展的方向，把企业资源合理配置，做幕后的推手。到位的工作便是各司其职，在分内做到极致。

  不要告诉老板工作过程多艰辛，你多么不容易！老板不傻，否则做不到今天。举重若轻的人老板最喜欢，一定要把结果给老板，结果思维是第一思维。

  不要让老板做问答题，而是要让老板做选择题。请示工作至少保证给老板两个方案，并表达自己的看法。

  做工作总结要描述流程，不只是先后顺序逻辑清楚，还要找出流程中的关键点、失误点、反思点。

  工作有布置就有考核，考核就要建立工作标准，否则下属不知道怎么做，做到什么程度才是最合适的。标准既确立了规范，又划定了工作的边界。

  关心下属要注意聆听他们的问题，让其阐述越详细做好。关心下级就是关心细节，明确让下级感动的点和面。

  把工作中形成的经验教训毫不保留的交接给继任者，把完成的与未竟的工作分类逐一交接，不要设置障碍，使其迅速进入工作角色。

  交流多说自己工作中的感悟，哪些是学到的，哪些是悟到的，哪些是反思的，哪些是努力的。

  201N年度城市花园小区的物业管理服务工作在上级主管部门的指导和广大业主的理解、配合、支持下，以及社区物业服务中心全体员工的共同努力下。围绕公司：“从心出发、用心发现、无微不至、尽善尽美”的服务宗旨，年度各项物业管理服务工作顺利开展。现将2017年度物业服务工作向广大业主汇报：

  从201N年12月30日开始交房截止到201N年12月31日，城市花园已向业主交楼785户，商铺20户。目前已有275户业主入住，324户业主正在装修。186户房屋空置，还尚有14户业主未来办理交房手续。部分业主房屋转让后的资料档案及时来更新，确保业主资料的完善有效。

  房屋售后维修工作是房地产公司和物业公司共同的责任，我们公司本着对开发商和业主负责任的态度，对此项工作很看重，业主装修开始后针对业主反映出的问题立即派专业技术人员现场查看，比如插座没电、自来水管漏水、地漏堵塞等问题，立即派专业技术人员做维修，对于房子渗水、顶板不平整等问题，马上联系开发商和建筑实施工程单位在约定的时间内到现场查看，判断问题、处理问题、分清责任。

  如属于是实施工程单位的问题，我们严格督促实施工程单位在与业主约定的时间内完成维修。对于因房屋装修改水改电出现的问题，我们也进行了维修，解决水电小问题达900余次。受到了业主的好评。

  物业管理的本质是服务。一年多来，我们始终秉承“从心出发、用心发现、无微不至、尽善尽美”的物业服务宗旨，并在实际在做的工作中着重抓好落实。

  严格按照《平湖市住房和城乡规划建设局文件》和《平湖市物业服务收费管理办法》的相关规定对小区开展一级标准的物业服务工作。开通日常服务电线小时客户服务热线，开通微信公众平台，公示物业经理电话等物业服务措施。既方便了业主，又提高了工作效率，对于业主来电来访来信，我们热情接待，真诚对待，耐心倾听，详细记录，物业公司能解决的问题安排专业技术人员立即解决。

  比如：在房屋装修时，因装修人员的疏忽大意，将施工残余物料倾倒到下水管道引起管路堵塞问题，我们在接到业主的报修后，立即安排人员进行疏通或改造。共计解决此类问题170余次。对12栋房屋的消防设施设备、楼道灯和地下室停车场照明、排水设施设备做了检查维护，维修或更换灯具开关430多个，平均每天更换1.17个。消防烟感、喷淋头70余个，更换节能灯、照明灯760多个，平均每天更换2个。

  这一年度的服务，更加使得星洲城市花园的业主们都能肯定我们的工作。2015年度对住户满意度调查情况反映出住户对我们的服务工作的满意度比2014年度有很大提高。

  星洲城市花园现有秩序维护员16名（含消防监控员），保安队员统一着装，实行24小时值班、每小时巡逻一次。对进入物业服务区域的访客、装修人员以及装修送货和快递人员都进行询问和登记，并与业主联系，在得到业主的确认信息后才放行。确保了物业服务区域的安全防范工作落实。至今，小区未发生过打架斗殴、寻衅滋事等社会治安案件。得到了业主的一致好评，提高了业主的居住安全感！

  装修管理是物业管理工作的重点，为了确认和保证楼房的使用的时间，公司给每户业主明确《装修需要注意的几点》及签订《装修履约承诺书》。明确禁止行为，不间断进行巡视、登记记录，没发生破坏楼房承重和结构安全的行为。2015年9月由城管执法部门查处并拆除了小区内业主擅自搭建的部分违章建筑物和构筑物。对于装修时产生的建筑垃圾集中堆放、清运。我们及时联系平湖市环卫所组织清运，截至到2015年12月底已清运建筑垃圾3200余车次。并提醒装修住户和装修工人不要从楼上抛弃装修垃圾和高空扬灰。以免砸伤他人或破坏公共设施。

  生活垃圾日产日清，星洲城市花园楼道每周清扫3-4次，道路每天清扫2-3次，电梯轿厢、入户大厅，公共通道每天不间断进行保洁，以方便业主出行。对楼道、电梯内的小广告一经发现立即清除。及时配合社区进行“四害”消杀工作。全年累计清运生活垃圾730余次、5840余桶。我们从始至终坚持业主至上，服务第一的服务原则，秉承人性化管理，亲情式服务的理念，经回访业主，不论是已经装修入住、正在装修和部分空置房的业主，对我们的工作都表示肯定。

  小区绿化的好坏，直接影响到小区的美观和业主的满意。一年多来，我们根据小区绿化的特点，建立健全绿化台帐记录。根据季节的变换，及时安排员工对绿化进行灌溉、施肥、修剪、刁除杂草杂物。对枯死的树木、草坪进行补种。确保了小区绿化的美观，业主对此也较满意。

  为业主提供必要的有偿和无偿类的特色服务，我们及时与业主沟通和协商，为有需要的业主提供了代办房屋产权证的有偿服务，既节约了业主办理产权证的时间和频繁奔波银行和中心的手续。我们还为业主提供了小型文件复印、联系代办自来水开户、过户，电信业务联系开通、代收报纸、快件，等无偿服务。引进小区净水自动售卖机，对小区内住的老人、小孩以及行动不便的住户提供送水上门的无偿服务，得到了业主的认可和好评。

  物业管理服务费的收支既是业主非常关心的问题，也是物业管理服务工作能按时、按季、按年合理有效展开的关键。我们也须依约向大家公示。

  收入情况：小区住宅总建筑面积97745.73平米（799户住宅含南、北地下车位621个。地面车位122个不收费），商铺2265.82平米（20户）。全年应收物业服务费（含地下车位公共能耗费）：2241631元。2015年全年实际收取物业服务费719户，共计1856113.6元（含其中186户空关房的按8折收取的物业费，共计按约定打折不收的费用为135220元）。

  截至2015年12月31日尚有80户业主的250297.4元（含14户未交房业主）未依约按时足额交纳年度物业服务费，对于未依约按时足额交纳物业服务费的这部分业主我们公司将通过法律途径予以解决。

  支出情况：201N年全年共支出员工工资及福利：1016704元、水费2811.5元、电费227460.28元、电梯维保和年检费：412600.6元，缴纳税费：92805.68元，工会经费2604.73元。保安、保洁、绿化等耗材费用共计22351.7元，维修耗材费用26017.5元。共计支出：1803355.99元。

  年全年共计盈余：52757.61元。预计清缴欠款后的收支若能抵御日后市场人工工资的提高及物价上涨引起的部分经费费用增加。3--5年内小区每年全年应收的物业服务费用应能满足为业主开展和提供日常物业服务工作的需要。

  年我们物业服务中心全体员工将继续努力，恪尽职守，为广大业主开展和提供更优质的服务，以服务业主的实际行动，让主管部门放心，让广大业主赞赏。明年，我们将根据小区装修和入住率情况，在达到《浙江省物业管理条例》中关于小区成立业主大会选举产生业主委员会的条件后，提请社区、街道等部门指导、让我们成立小区业主大会并选举产生业委会。与全体业主共同努力创建一个“和谐、文明、安全、舒适”的优秀小区。

  时光荏苒，弹指间2017年即将过去。因为要做总结，所以我静静回想这一年来的点点滴滴，但也因为这样，我才得以有时间理清思路来总结过去，反思自己不足之处，只有明白自己的缺点加以改正，才有机会进步。现将我在这一年的学习、工作情况简要汇报如下：

  随着公司的发展，新的任务、新的目标、新的挑战随时摆在面前，因公司领导的重视，4月份参加公司组织的《项目经理升级》培训，培训期间，参观了XX管委会大厦国优项目，给自己增加了很多借鉴、学习的经验，从而反思自身工作中所存在的不足，学以致用，今后以国优项目的管理为目标。

  截止2017年度XX目前入驻商户47家，上半年度依据公司的调查表格，对28家商户进行满意度调查，其满意率为99%，比较满意1%，一般、较不满意、不满意无。物业管理圈。下半年度对33家商户进行满意度调查，其满意率为96%，比较满意4%，一般、较不满意、不满意无，商户主要反映的问题有：人流量少、建议在自行车停放处安装雨棚、建议在广场上安装卫生间指示标志、西面自行车停放处安装监控，以上问题除安装监控问题物业自行解决外，其它问题我们将满意率汇总表，积极的反映给商业发展部，希望共同来解决有关问题，更好的为商户提供优质服务及商业氛围。

  从以上数据分析来看，满意率是100%，但是我认为这肯定不是一个真实的反馈，可能商户还是为了情面，不好意思给差评，或者是怕给差评后物业会给予报复什么的，下年度我准备通过将满意度调查表先发给商户，然后再制作一个投放暗箱，让商户将调查表直接投放到里面，尽量获得真实的反馈。

  只有知道自身的不足之处，加以改正，才能够使自己得以提高，物业管理也是如此，有批评才有进步！

  除了处理广场日常的事务外，6月1日又前期介入人才公寓项目，目前已配合供电局，完成对某高压配电房的初次送电，并安排、协调三名工程人员进驻高配房值班与现场施工跟进，为以后的项目验收接管工作打好基础。因某工地项目发生偷盗现象非常严重，8月份因重建公司要求，经初步协商安排12名保安对人才公寓二个门岗进行24小时值班（三班二运转），配合重建公司及实施工程单位，对现场进出人员及车辆进行管控，有效的减少了现场被盗的损失，使盗窃现象得到遏制，保障了现场施工的正常开展。

  随着商户不断的进驻，人流量的增大，也给广场的卫生环境、公共设施设备的维护管理上带来了明显的难度。对此我在工程、保安、保洁、客服人员的服务的品质提升方面从以下几点抓起：

  1、在应对环境卫生上，根据广场目前只配备的6名保洁人员的条件下，科学安排，合理运用，采取了以下措施，最大限度提高广场卫生环境，具体如下：

  （1）对保洁人员进行岗位工作职责教育学习，要求每一个保洁员熟悉责任区域内保洁项目、服务规范、服务标准及服务时限，并以此建立保洁工作的长效机制。

  （2）加大保洁巡查频次，保洁主管每天进行两次以上的全面检查，察觉缺陷及时告知责任人整改，随后进行复查，确保落到实处。

  （3）积极和商业发展部沟通，在楼层内公共区域配置12个垃圾桶，广场区域物业又自行增加垃圾桶放置点，方便店家及顾客投放垃圾，以此改变生活小习惯，增强店家维护广场环境卫生的观念。

  （4）对个别区域存在的“脏、乱、差”现象集中整治，加强管理。特别是对部分餐饮商户倾倒餐饮垃圾桶地面周围，增加地面洗刷频次。

  （5）严格管理装修商户的施工材料和垃圾的运输，要求不得抛洒滴漏、随意堆放，装修垃圾要及时清洗整理干净不得随意堆放。

  （6）加强保洁服务品质监督考核，采用部门考核与日常检查及客户意见(表扬、投诉)相结合的原则,对保洁员进行考核,力求客观、公正、恰当地对保洁员的工作进行评价、考核。

  （7）严格要求保洁人员执行制定的文萃广场《清洁服务程序》《保洁作业表》。

  （3）对商户装修过程中牵涉到公共区域的设施设备有损坏或影响现象，立即制止，发整改通知单，必要时通知上报商业发展部，拒不改正的进行断水断电措施，直到改正后恢复。

  （5）对广场污水管道定时进行清理疏通，以避免长期不清理带来管道内油块结垢。

  （6）做好公共区域设施设备的维修保养工作，切实保障所有机电设施的安全运行与设施的完好，使设备经常处在良好的技术状态，优质高效、低耗、安全运行。

  （8）设备房管理，需日常点检、巡查，并做好各设备巡查记录,每月清扫设备房保持清洁。

  （9）掌握所属设备的性能，当设备系统发生故障，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其使用功能。

  （11）督促维保单位的工作状况，对维修不到位之处有权提出建议和意见，要求其整改。

  （12）对在质保范围内的维修事项要积极联系实施工程单位及时维修，做好记录和跟进工作，并监督其修复完成，实施工程单位不立即处理的，要立即报告商业发展部，共同协调，保障设施设备的完好性。

  3、在规章管理上，为做到有序可循，在原有的规章制度下，逐步完善健全了《突发事件应急预案》、《清洁服务程序》、《保洁作业表》、《物业管理协议》、《装修施工管理规定》、《外来单位施工协议》、《防火安全责任书》、《房屋交接记录表》《广场装修手册》《设施设备维修保养计划》等多项管理规定。

  4、加强保安、保洁、工程、客服人员的礼仪礼节及仪容仪表方面的培训，特别是保安、保洁人员，因其是我们的一线服务人员，他们的言行举止关乎到物业的整体形象，也代表我们公司的形象，因此这块还是重中之重，要长期抓起，通过引导、监督、培训，使他们个人素质及形象得到提升。

  5、在业主沟通方面，我们以某广场的名字开通了微信群，可利用微信发送信息，方便商户给我们提出建议及批评，不过目前因为参与的人数不多和不积极，效果不理想。目前其实是通过定期上门面谈、日常巡视等走访了解各商家的服务要求，对其提出的问题和意见建议及时记录，解决，反馈和上报。

  1、处理问题缺乏灵活性、创新性，工作开展还不够深入，担心引发一些不必要的矛盾和问题，怕担风险，瞻前顾后，以致于迈不开步子。

  2、对管理工作还不够严格，致使有些考核制度还没有线、在遇到事情时非常容易急躁，指责大于引导，没有更好的和员工一起去解决问题。

  4、与领导、员工沟通不够，未能完全尽到应尽的职责。公司安排我负责一项工作时，自己会努力去完成，但这样做还远远不足。因为我有责任向员工传达公司安排此项工作的意图和要求，使员工在完成此项工作时有更清楚的认识和更清晰的目标，并且在完成工作的同时也让员工得到更优秀的学习与锻炼；同时，我也有责任向公司领导汇报员工在完成这份工作时遇到的困难和问题，为完成此项工作而营造宽松的环境。

  今后，在工作中，我将注意加强与员工之间的沟通，和他们一起认真总结经验，慢慢引导，要有耐心，克服不足，努力把工作做得更好。

  1、明年依据自己的条件，计划在人员培训上，有明确的目的性的结合人员的特点，做好各专业的培训工作，让各专业技术人员在理论与实践方面得到专业辅导，从而提高个人；对一些接受能力强和有上进心的人员尽量的让其多掌握和熟悉各专业相关知识，培养其独立处理问题能力，培养其一专多能，打破按专业来分工的模式，以便高效的为公司服务。

  2、加强团队凝聚力意识，自身能力再强也无法和有核心凝聚力的团队相提并论，发挥团队作用才能高效的为公司服务。

  3、继续加强人员礼仪礼节、服务意识等方面培训，使每一个人都能得到全面的发展和提升。

  自从走上项目经理工作岗位以后，很多做事的方式都有了改观，变成了一种责任，一种使命。正是这种责任、这种使命，使自己不敢有半点懈怠，格尽职守，摆正位置，认真做好每一件事情。

  正所谓，环境能改变一个人，也可以造就一个人！前方即使困难重重，但只要自己坚持不懈，也就不足为难，正如我的人生座右铭：锲而不舍，金石可镂！

  在以后工作中我还要兢兢业业，在业务技能和管理上面还要不断的加强学习，管理上服从领导安排，配合领导用更好的管理方法和规范的标准行为来要求自己，身先士卒带动全体服务中心员工更好的完成本职工作,为公司发展不断努力！

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